Welche Schäden Vermieter beim Auszug akzeptieren müssen

Renovierungsarbeiten stehen bei Mietern nicht gerade hoch im Kurs. Idealerweise lassen sich ganz vermeiden oder werden zumindest in der bisherigen Wohnung gerne selbst in die Hand genommen.

Vor diesem Hintergrund verwundert es kaum, dass eine aktuelle Studie eines Marktforschungsinstituts für Umzüge in Deutschland gerade einmal 500 Euro ermittelte, die durchschnittlich für die Wiederherstellung der alten Wohnung von Mietern bezahlt werden. Überwiegend werden diese Kosten für Malerarbeiten ausgegeben.

Wohnungsuebergabe-Mietrecht-60

Hierzulande beschäftigen sich tausende Gerichtsverfahren mit Auseinandersetzungen zwischen Vermietern und Mietern. Der Zustand der Wohnung nach dem Auszug sowie Betriebskostenabrechnungen stellen das Gros der Streitpunkte. Dabei hat der Gesetzgeber in beiden Fällen recht eindeutige Urteile gefällt. Gerade in punkto Schönheitsreparaturen (der Begriff ist gesetzlich umstritten), d. h. – besser – bei Renovierungsarbeiten existieren eine Reihe von Grundsatzurteilen, die vor allem die Rechte von Mietern stärken.

Das wohl wichtigste Urteil fällte das Landgericht Braunschweig (Az. 6 S 175/94). Es betrifft die gesetzliche Relevanz eines Wohnungsübergabeprotokolls und den Beschluss, dass Mängel, die seitens des Vermieters (nach vorherigem Akzeptieren des Protokolls) versucht werden geltend gemacht zu werden, hinfällig sind. In diesem Fall hat der Vermieter Pech. Das Wohnungsübergabeprotokoll ist gesetzlich bindend. Spätere Ansprüche sind nicht schadensersatzrelevant.

Wohungsuebergabe-Hinweise-60

Richtungweisend sind auch andere Urteile. Das Amtgericht Köln (WuM 95, 312) befand, dass schwarze Fugen nicht geweißt werden und kleine Kratzerspuren an Fliesen nicht vom Mieter behoben werden müssen. Auch das BGH spricht ein wichtiges Urteil (Aktenzeichen VIII ZR 124/05). Es bezieht sich auf die besenreine Übergabe einer Wohnung. Der Begriff ist demnach wortwörtlich zu nehmen und schließt die Pflicht ein, groben Schmutz zu entfernen, doch beispielsweise nicht die Fenster zu putzen. Häufiger Streitpunkt sind zudem Kratzer in Fußböden. Diese sind von Vermietern hinzunehmen, sofern sie über normale Gebrauchsspuren nicht hinausgehen (also z. B. Weinflecken, tiefe Einkerbungen, Risse oder Brandlöcher).

Eine Menge Zündstoff bietet der Begriff „fachgerecht“ z. B. im Falle von Malerarbeiten. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 294/09) hat zwar hierzu entschieden das auch Laien Renovierungsarbeiten ausführen dürfen, doch in der Praxis ist die Auslegung des Wortes „fachgerecht“ recht dehnbar und führt immer wieder zu Auseinandersetzungen, bei denen Vermieter nicht selten den Zugriff auf die hinterlegte Mietkaution geltend machen.

Mehr Informationen zum Thema Wohnungsübergabe und Mietrecht

http://www.umzug.info/mietvertrag/

http://www.umzug.info/recht/

http://www.wohnungsuebergabeprotokoll.de/

Wohnungsübergabe-Protokoll-60

Share

12 praktische Tipps für den Privatumzug

Umzugstipps-60

 

1) Sobald der Umzugstermin feststeht, sollte man eine ausreichende Anzahl Umzugskartons kaufen, die man übrigens praktischerweise online bestellen und frei Haus anliefern lassen kann.

2) Überall in der Wohnung gilt es Umzugskisten aufzustellen, so dass man quasi im Vorbeigehen und je nach Lust und Laune Gegenstände einpacken kann. Das ist viel praktischer als typische Hau-Ruck-Aktionen, bei denen alle persönlichen Dinge innerhalb von zwei Tagen verstaut werden müssen.

3) Konsequent ausmisten – sich von Verstaubtem und Unnötigem zu trennen ist nicht nur gut für den Kopf, sondern reduziert ganz nebenbei wirkungsvoll das Umzugsvolumen.

4) Die Umzugskisten sind eindeutig und von allen Seiten zu beschriften, da diese meistens gestapelt werden. Schwere Gegenstände gehören beim Bepacken auf den Kartonboden und es ist generell darauf zu achten, die Kisten nicht zu überladen, z. B. mit Büchern. Das erhält die gute Laune bei Umzugshelfern.

5) Apropos: Man sollte stets für eine ausreichende Anzahl von Umzugshelfern sorgen. Privat organisierte Kistenschlepper springen am Umzugstag gerne kurzfristig ab. Deshalb gilt: Lieber ein paar helfende Hände mehr organisieren, als am Auszugstag im Chaos zu versinken.

6) Temporäre Halteverbotszonen zahlen sich vor allem in Großstädten aus. Auf diese Weise parkt der Umzugswagen direkt vor dem Haus und nicht in der nächsten Seitenstraße. Das Parkverbot lässt sich online bestellen.

7) Wer den Umzugstag nicht auf Wochenendtage verlegt, hat beste Aussichten einen günstigeren Miettransporter und das Wunschmodell reservieren zu können.

8) Ein Bild sagt mehr als tausend Worte – das gilt auch für den Zustand, in dem die angemietete Wohnung verlassen wird. Im Rahmen des Wohnungsübergabeprotokolls kann man alle Räume und auch die Zählerstände fotografieren.

9) Wichtige Dinge gehören in eine separate Tasche, damit sie in der neuen Wohnung ohne danach suchen zu müssen zur Verfügung stehen. Das gilt zum Beispiel für Medikamente, Brillen, Dokumente, Schlüssel oder Kosmetika.

10) Einen Teil der Ummeldungen kann man online erledigen. Der vorhandene Telefon-Festnetzanschluss lässt sich beispielsweise per Internet aktualisieren. Bleibt man im gleichen Vorwahlbereich wohnen, kann man meistens sogar die bisherige Telefonnummer weiter nutzen.

11) Heute telefonieren viele bereits über das TV-Kabel und ebenso viele schauen Fernsehen über das Telefonnetz. Was vor einigen Jahren noch utopisch anmutete, ist heute längst Realität und aus Verbrauchersicht im Rahmen eines Umzugs eine prima Gelegenheit, Leistungen und Preise zu vergleichen.

12) Do-it-yourself-Umzüge werden seltener – die Angebotseinholung bei Speditionen hat sich durch das WWW erheblich vereinfacht. Wer sein Umzugsvorhaben ausschreibt und die Angebote von Unternehmen vergleicht könnte angenehm überrascht sein, wie günstig professionelle Hilfe ist.

Share

Bei Auszug werden farbige Wände wieder weiß

Was ja eigentlich naheliegend ist, hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil unterstrichen. Wer nach seinem Auszug farbige Wände hinterlässt und dafür vom Vermieter nicht zur Kasse gebeten wurde hat einfach Glück gehabt. Wände sind grundsätzlich in einer Farbe zu hinterlassen, die für möglichst viele Mietinteressenten akzeptabel ist (Az.: VIII ZR 416/12). 

Wände müssen beim Auszug gestrichen werden

Das gilt im Übrigen nicht nur für Wandfarben. Es ist ein Fall bekannt, in dem ein Mieter Fußleisten gelb strich. Der Vermieter hat diesen Zustand seinerzeit bei der Wohnungsübergabe akzeptiert, hätte er aber nicht müssen. Ähnlich gelagert ist ein Fall, in dem der Mieter beim Hauseigentümer die Erlaubnis einholte, die hässlich grünen Küchenfliesen in einer zur Einbauküche passenden Farbe zu überstreichen. Der Vermieter stimmte zu, bestand jedoch beim Auszug auf die Entfernung der Latexfarbe.

Wer es bunt mag, sollte sich überlegen in welchem Umfang und mit welchen Materialien er die Verschönerungsarbeiten vornimmt. Im Zweifel nimmt der Vermieter eine anschließende Korrektur durch einen Malerfachbetrieb vor und hält die Kosten von der zurückgehaltenen Mietkaution ein. Das Recht dazu hat er.

 

 

Share

Das Recht auf Rückzahlung der Mietkaution verjährt nach drei Jahren

Mieter sollten den Anspruch auf die Erstattung der Mietkaution nicht all zu sehr hinauszögern. Denn das Recht auf die Rückzahlung verjährt nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt übrigens erst sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses.

„Die Frist beginnt sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses beziehungsweise am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.“ Das entschied das Landgericht Oldenburg (Az.: 4 T 93/13). Mieter sollten daher mit der Rückzahlungsforderung nicht hinter dem Berg halten. Die durchschnittliche Mietkautionshöhe beträgt in Deutschland übrigens 1.200 Euro.

Verjaehrung-der-Mietkaution-580

Steht fest, dass der Vermieter keine Ansprüche mehr hat, muss er nach Angaben des DMB den Kautionsbetrag in Höhe von höchstens drei Monatsmieten sofort zurückzahlen. Allerdings hat der Vermieter Zeit, zu prüfen, ob er eventuell noch Forderungen gegen seinen früheren Mieter hat, zum Beispiel wegen nicht gezahlter Mieten, offenen Betriebskostenabrechnungen oder unterbliebener Schönheitsreparaturen. In unklaren Sachverhalten kann die Überlegungszeit sogar sechs Monate oder noch länger dauern.

Eine Alternative zur konventionellen Mietkautionszahlung sind Kautionsbürgschaften. Mehr zu deren Vorteilen hier als pdf.

 

Share

Beim Auszug muss nicht zwingend renoviert werden

Gute Nachrichten für Mieter: Renovierungsklauseln sind im privaten Mietverhältnis nicht selten ungültig. Die Endrenovierung einer Mietwohnung ist unangenehm und mit einigem Aufwand verbunden. Der Gesetzgeber hat nun entschieden: Eine Renovierung ist nicht in jedem Fall rechtskräftig, auch wenn der Mietvertrag entsprechende Klauseln vorsieht. Im Fall von Gewerbemietverträgen sieht es freilich anders aus.

Mietwohnungen sollten bei einer Wohnungsübergabe „besenrein“ übergeben werden. Dieser Punkt ist sowohl vor dem Gesetzgeber als auch in der Praxis unumstritten. Wenn es hingegen um die Renovierung der Wohnung geht, ist der Mieter häufig mit Arbeiten konfrontiert, die beispielsweise das Streichen der Wände beinhalten.

Mietvertrag kündigen

Beim Auszug aus den bisherigen vier Wänden müssen Mieter die Wohnung nicht im gestrichenen Zustand zurücklassen. Diese „Endrenovierungspflicht“ besteht grundsätzlich nicht. Focus Online schreibt hierzu:

„Die isolierte Pflicht des Mieters, bei Auszug die Wohnung zu streichen (oder sonst wie zu renovieren) ist nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam. Grund hierfür ist, dass eine solche Regelung keine Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Mietsache nimmt. Eine Renovierungspflicht bei Auszug bestünde bei einer solchen Klausel nämlich auch dann, wenn der Mieter gegebenenfalls wenige Monate vorher erst Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte oder wenn die Wohnung einfach nicht so „abgewohnt“ ist, dass eine Renovierung tatsächlich erforderlich ist.“

Das BGH geht sogar noch weiter:

„Das gleiche gilt im Übrigen für eine isolierte Pflicht zur Anfangsrenovierung bei Übernahme der Mietsache durch den Mieter. Auch diese ist unwirksam. Die Rechtsprechung zu unbedingten Anfangs- und Endrenovierungsklauseln hat der BGH mittlerweile auch auf die Gewerbemiete übertragen.“

Vertragliche Übereinkünfte dürfen demnach nicht im Rahmen eines Mietvertrags geschlossen sondern müssen in Form eines Zusatzvertrags definiert werden.

Entsprechende Klauseln sollten Mieter in der Praxis also tunlichst nicht unterzeichnen, sofern dies nicht notwendig ist. In wie weit sich derartige Verpflichtungen in der Praxis vermeiden lassen, sofern der Interessent die Wohnung unbedingt anmieten möchte, ist fraglich. Interessant ist auch, inwieweit Immobilienmakler (im Sinne und im Auftrag von Vermietern) auf solche Zusatzverträge drängen.

Seitens des Bürgerlichen Gesetzbuches ist es jedenfalls unzulässig auf die Endrenovierung inklusive Malerarbeiten zu bestehen.

Detaillierte Informationen zur Endrenovierungspflicht auf focus.de

 

 

 

Share

Anti-Kabelsalat – no more Schraubensalat

Ein Aspekt, der in der neuen Wohnung für gehöriges Magengrummeln sorgen kann ist der phlegmatische Umgang mit Kabeln und Schrauben. Gefährdet sind vor allem jene, die bestehende Installationen in Windeseile demontieren. Auch hier gilt also wieder: Ein Umzug sollte idealerweise von langer Hand vorbereitet und nicht Ad hoc vorgenommen werden.

Eine „eingewohnte“ Wohnungseinrichtung ist eine feine Sache. Alles befindet sich an seinem gewohnten Platz und vor allem: Alles funktioniert! Über Monate und Jahre haben sich Installationen bewährt und nicht selten geraten die Anschluss-Techniken in Vergessenheit. Besonders betroffen sind, wenn bestehende Konfigurationen verändert werden: Telefonanschlüsse, DSL-Anschlüsse, Geräte zum Empfang der TV-Programme und der Fernseher selbst, die Stereo-Anlage, Lautsprecher, Tisch- und Deckenlampen, Küchengeräte und Computer-Hardware.

Auszug-aus-der-bisherigen-Wohnung

Achtung: Wer bei seinem Auszug zu oberflächlich verpackt, kann böse Überraschungen erleben.

Die Zuordnung von Kabeln, Leuchtmitteln und Endgeräten kann sehr schnell in einem Chaos enden, wenn man sich allzu sicher ist alle Komponenten wieder im Handumdrehen installieren zu können. An dieser Stelle hat sich bereits mancher überschätzt und einzelne Kabel letztlich als „verschollen“ erklären müssen. Im schlimmsten Fall kann das betreffende Gerät in der neuen Wohnung dann nicht in Betrieb genommen werden.

Tipp: Lassen Sie Sorgfalt beim Einpacken walten!

Handbücher sind wertvoll. Entweder man verstaut sie in die dazugehörige Originalverpackung oder sammelt sie in einem Extra-Koffer (alternativ Tasche). Kabel sollte man rigoros aussortieren, wenn sie keinen Nutzen mehr haben. In der neuen Wohnung stiften diese nur Verwirrung. Die Kabel, die unbedingt notwendig sind kann man leicht und effektiv kennzeichnen. Wie geht das?

Panzerband und Kreppband sind Geheimtipps

In der Praxis bewährt hat sich sogenanntes „Panzerband“ hierfür. Dabei handelt es sich um ein kräftiges Klebeband, das vielfach im militärischen Bereich Einsatz findet. Das Band umschlingt das Kabel und mit einem wasserfesten Stift wird die Funktion des Kabels auf das Band geschrieben. Wer bei seinem Umzugsvorhaben kein solches Luxus-Klebeband zur Hand hat, kann sich auch bestens mit den bekannten Abklebebändern (Kreppband) behelfen, wie sie beim Tapezieren üblicherweise verwendet werden.

Schrauben gehören in Tüten

So simpel sich dieser Umzugstipp liest, so erschreckend ist die Missachtung dieser Weisheit in der Praxis. Demjenigen, dem schon einmal essentielle Schrauben und Verbindungsmuttern „abgegangen“ sind, passiert dieser Anfängerfehler sicherlich nur ein einziges Mal.

Tipp: Halten Sie eine ausreichende Menge an Gefrierbeutel bei der Demontage bereit! Kleben Sie den Schraubenbeutel anschließend auf das betreffende Möbelstück und beschriften Sie den Inhalt zusätzlich. Auf diese Weise lassen sich Schrankwände vermeiden, die in der neuen Wohnung nur mit einem Bruchteil der erforderlichen Befestigungsschrauben „bestehen“ müssen. Zudem empfiehlt es sich den Staubsauger erst dann zum Einsatz zu bringen, wenn zuvor alle Bodenflächen sorgsam nach verschollenen Schrauben abgesucht wurden.

 

Share