An diese Pflichten sind Mieter nach der Vertragsunterzeichnung gebunden

 

Als wäre es nicht schon schwierig genug, die richtige Wohnung zu einem bezahlbaren Mietpreis zu finden – kaum hat man den Mietvertrag unterzeichnet und den Umzug absolviert, entstehen Mietern die ersten Pflichten. Halten sich Mieter nicht an einige wesentliche Punkte, kann es nicht zu Auseinandersetzungen mit dem Vermieter kommen. Im schlimmsten Falle droht sogar die Kündigung. Aber welche Mieterpflichten gibt es eigentlich?

  1. Pflicht: Pünktlich die vereinbarte Miete zahlen

Es mag offensichtlich klingen, dass Mieter vereinbarungsgemäß Miete zahlen müssen. Dennoch kommt es in diesem Zusammenhang immer wieder zu Problemen. Vor allem wenn Mieter keinen Dauerauftrag einrichten, sondern stattdessen selbst die Überweisung vornehmen. Ein oder maximal zweimal mag sich der Vermieter damit abfinden, wenn das Geld zu spät auf dem Konto eingeht.

Spätestens beim dritten Mal aber droht nicht nur ein kleiner Streit, sondern eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Auch Teil-Zahlungen reichen irgendwann nicht mehr aus. Mietrückstände sollten vermieden werden. Kommt es zu Engpässen, sollten Vermieter so früh wie möglich informiert werden. Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass die Miete im Voraus zu zahlen ist. Als Frist wird der jeweils dritte Werktag eines Monats genannt.

  1. Pflicht für Mieter: die Zahlung der Mietkaution

Dieser Punkt setzt zu Beginn des Mietverhältnisses an. Privatmieter sehen sich in Deutschland mit der Forderung einer Mietkaution in Höhe von maximal drei Monatsmieten konfrontiert. Als Zahlungsziel ist eine Frist von drei Monaten nach dem Einzug vorgesehen – im Einzelfall auch in Raten. Pflicht für Vermieter: Die Kaution der Mieter muss unabhängig von eigenen Kapital aufbewahrt werden.

  1. Ein Mangel tritt auf? Vermieter zeitnah informieren

Der Begriff „zeitnah“ ist etwas schwammig. Zeigt sich – unter welchen Umständen auch immer – ein Mangel an der gemieteten Wohnung, muss dieser unverzüglich dem Vermieter gemeldet werden. Je nach Schaden könnten Folgeprobleme auftreten, die sich negativ auf Reparaturkosten auswirken. Wer einen Mangel zu spät meldet, muss im Ernstfall sogar mit Schadensersatzforderungen von Seiten des Vermieters rechnen. Die Mangelmeldung ist eine ernstzunehmende Pflicht im eigenen Interesse. Denn oft handelt es sich um Mängel, für deren Beseitigung Vermieter aufkommen müssen.

Pflicht 4: Wohnungen müssen regelmäßig beheizt werden

Diese Pflicht zum Heizen kann vielfach in direktem Zusammenhang mit dem vorangegangenen Punkt verbunden sein. Wer die Heizung (je nach Wetter) nicht nutzt, riskiert einen Schimmelbefall in der Wohnung. Auch Rohrbrüche und ähnliche Schäden können Folgen eines unzureichenden Heizverhaltens sein. Einmal mehr kann es zu Schadensersatzforderungen kommen, kann dem Mieter ein unsachgemäßes Vorgehen beim Heizen nachgewiesen werden.

Mietrecht

Pflicht 5: Untermieter dürfen nicht ohne Rücksprache mit Vermietern einziehen

Klar: Nichts spricht dagegen, wenn Mieter ab und zu Gäste beherbergen. Auch für ein paar Tage ist dies kein Problem, wenn sich Gäste an die Hausordnung halten. Eine Zustimmung des Vermieters braucht es in diesen Fällen nicht. Anders verhält sich die Situation, wenn es darum geht, dass Besucher dauerhaft einziehen und so zum Mitbewohner werden. Hier braucht es die Erlaubnis des Vermieters. Entwarnung für Mieter: Eine Verweigerung ohne nachvollziehbare Gründe ist nicht berechtigt. Gerade für Paare ist dies ein wichtiger Hinweis.

Pflicht 6: An die Hausordnung halten

Die Hausordnung wurde bereits an anderer Stelle erwähnt. Vor allem gilt es auf die Hausgemeinschaft Rücksicht zu nehmen. Dies bedeutet, dass Aspekte wie die Nachtruhe berücksichtigt werden. In diesen Bereich fallen verschiedene Punkte. Zum Beispiel die Nachtruhe. Vermutlich hat keine Mietpartei etwas dagegen, wenn eine Einzugsfeier veranstaltet wird, so lange diese gesittet und nicht zu lange und zu laut stattfindet. Weitere Aspekte können die vertraglich vereinbarte Mitwirkung beim Schneeräumen oder die ordnungsgemäße Müllentsorgung sein. Auch nächtliches Duschen und andere Verhaltensmuster (siehe Mietvertrag) sind zu vermeiden.

Pflicht 7: Anfrage beim Vermieter bei Umbauten unerlässlich

Glücklich schätzen kann sich, wer Eigentümer der eigenen Wohnung ist. Denn in diesem Fall spricht nichts gegen individuelle Umbaumaßnahmen oder die Installation eines neuen Bades. Mal eben eine störende Wand einreißen oder die Dusche durch eine Badewanne ersetzen? Fehlanzeige. Mieter müssen erst einmal die Zustimmung des Vermieters einholen. Unkritisch hingegen ist ein neuer Teppichboden oder das Streichen der Wohnung in der Lieblingsfarbe. Wenngleich je nach Vertrag für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands vom Beginn des Mietverhältnisses gesorgt werden muss. Außerdem sind Um- und Einbauten automatisch Teil der Wohnung und gehören damit dem Vermieter.

Pflicht 8: Mieter zahlen Renovierungen bei mutwilliger Beschädigung

Natürlich kommt es in bewohnten Wohnungen – vor allem bei Familien mit Kindern – zu optischen Makeln oder technischem Verschleiß. Bei ganz alltäglichen Mängeln, ist üblicherweise der Vermieter für die Beseitigung und die Kostenübernahme zuständig. Zerstörte Dielen-Böden oder frisch verlegte Teppichböden, die schon nach kurzem erheblichen Gebrauch erkennen lassen, müssen vielfach vom Vermieter im Falle einer Schadensbeseitigung finanziert werden. Notfalls, indem Vermieter nach dem Auszug die Kaution einbehalten.

Pflicht 9: Darf der Vermieter jederzeit die Wohnung besichtigen?

Wurde der Mietvertrag gekündigt, möchten Vermieter die Wohnungen zeitnah weitervermieten. Mancher Vermieter ist der Auffassung, er habe das Recht, jederzeit potenziellen Nachmietern die Wohnung zeigen zu dürfen. Rechtlich ist dies nicht der Fall. Was nicht bedeutet, dass Mieter vorgeschlagene Termine ständig ablehnen dürfen.

Passt der Wunschtermin des Vermieters aus privaten oder beruflichen Gründen nicht, müssen Mieter selbst Alternativ-Termine ins Spiel bringen. Zudem können berechtigte Gründe (Sorgen bezüglich einer unsachgemäßen Behandlung der Wohnung oder geplante Modernisierungen/Sanierungen) dazu führen, dass Vermieter das Recht zur Besichtigung haben, damit sich beispielsweise Handwerker ein Bild der Wohnsituation verschaffen. Ein paar Tage vor dem geplanten Termin sollten Mieter aber informiert werden.

Pflicht 10: Manche Reparatur müssen Mieter zahlen

Ist der Auszug geplant und wurden Wohnungen bereits gekündigt, können auf Basis des Mietvertrags Pflichten hinsichtlich erforderlicher Reparaturen für Mieter entstehen. Neue Tapeten (oft vor allem bei Rauchern) oder Malerarbeiten gehen finanziell oft zulasten der Mieter, sofern es rechtlich zulässige Renovierungsklauseln gibt. Nach Rücksprache und bei handwerklicher Eignung der Mieter können diese selbst erledigt werden. Hier ist eine Vermieter-Rücksprache obligatorisch.

 

 

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Das Recht auf Rückzahlung der Mietkaution verjährt nach drei Jahren

Mieter sollten den Anspruch auf die Erstattung der Mietkaution nicht all zu sehr hinauszögern. Denn das Recht auf die Rückzahlung verjährt nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt übrigens erst sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses.

„Die Frist beginnt sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses beziehungsweise am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.“ Das entschied das Landgericht Oldenburg (Az.: 4 T 93/13). Mieter sollten daher mit der Rückzahlungsforderung nicht hinter dem Berg halten. Die durchschnittliche Mietkautionshöhe beträgt in Deutschland übrigens 1.200 Euro.

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Steht fest, dass der Vermieter keine Ansprüche mehr hat, muss er nach Angaben des DMB den Kautionsbetrag in Höhe von höchstens drei Monatsmieten sofort zurückzahlen. Allerdings hat der Vermieter Zeit, zu prüfen, ob er eventuell noch Forderungen gegen seinen früheren Mieter hat, zum Beispiel wegen nicht gezahlter Mieten, offenen Betriebskostenabrechnungen oder unterbliebener Schönheitsreparaturen. In unklaren Sachverhalten kann die Überlegungszeit sogar sechs Monate oder noch länger dauern.

Eine Alternative zur konventionellen Mietkautionszahlung sind Kautionsbürgschaften. Mehr zu deren Vorteilen hier als pdf.

 

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Beim Auszug muss nicht zwingend renoviert werden

Gute Nachrichten für Mieter: Renovierungsklauseln sind im privaten Mietverhältnis nicht selten ungültig. Die Endrenovierung einer Mietwohnung ist unangenehm und mit einigem Aufwand verbunden. Der Gesetzgeber hat nun entschieden: Eine Renovierung ist nicht in jedem Fall rechtskräftig, auch wenn der Mietvertrag entsprechende Klauseln vorsieht. Im Fall von Gewerbemietverträgen sieht es freilich anders aus.

Mietwohnungen sollten bei einer Wohnungsübergabe „besenrein“ übergeben werden. Dieser Punkt ist sowohl vor dem Gesetzgeber als auch in der Praxis unumstritten. Wenn es hingegen um die Renovierung der Wohnung geht, ist der Mieter häufig mit Arbeiten konfrontiert, die beispielsweise das Streichen der Wände beinhalten.

Mietvertrag kündigen

Beim Auszug aus den bisherigen vier Wänden müssen Mieter die Wohnung nicht im gestrichenen Zustand zurücklassen. Diese „Endrenovierungspflicht“ besteht grundsätzlich nicht. Focus Online schreibt hierzu:

„Die isolierte Pflicht des Mieters, bei Auszug die Wohnung zu streichen (oder sonst wie zu renovieren) ist nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam. Grund hierfür ist, dass eine solche Regelung keine Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Mietsache nimmt. Eine Renovierungspflicht bei Auszug bestünde bei einer solchen Klausel nämlich auch dann, wenn der Mieter gegebenenfalls wenige Monate vorher erst Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte oder wenn die Wohnung einfach nicht so „abgewohnt“ ist, dass eine Renovierung tatsächlich erforderlich ist.“

Das BGH geht sogar noch weiter:

„Das gleiche gilt im Übrigen für eine isolierte Pflicht zur Anfangsrenovierung bei Übernahme der Mietsache durch den Mieter. Auch diese ist unwirksam. Die Rechtsprechung zu unbedingten Anfangs- und Endrenovierungsklauseln hat der BGH mittlerweile auch auf die Gewerbemiete übertragen.“

Vertragliche Übereinkünfte dürfen demnach nicht im Rahmen eines Mietvertrags geschlossen sondern müssen in Form eines Zusatzvertrags definiert werden.

Entsprechende Klauseln sollten Mieter in der Praxis also tunlichst nicht unterzeichnen, sofern dies nicht notwendig ist. In wie weit sich derartige Verpflichtungen in der Praxis vermeiden lassen, sofern der Interessent die Wohnung unbedingt anmieten möchte, ist fraglich. Interessant ist auch, inwieweit Immobilienmakler (im Sinne und im Auftrag von Vermietern) auf solche Zusatzverträge drängen.

Seitens des Bürgerlichen Gesetzbuches ist es jedenfalls unzulässig auf die Endrenovierung inklusive Malerarbeiten zu bestehen.

Detaillierte Informationen zur Endrenovierungspflicht auf focus.de

 

 

 

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Welche Kriterien erfüllt sein müssen, um Wohngeld zu beziehen

Viele Mieter hätten Anspruch auf Wohngeld, wissen das jedoch nicht. Besonders Familien mit geringen Einkommen sollten daher prüfen lassen, ob eventuell mit Mietzuschüssen gerechnet werden kann. In der Regel sind die lokalen Kommunen anzusprechen, beispielsweise das Wohnungsamt.   

Behörden verlangen umfassende Auskünfte zu Lebensumständen 

Nur wenn diese Angaben von der prüfenden Stelle als glaubhaft beurteilt werden, folgt die Wohngeld-Bewilligung. In diesem Kontext muss neben dem Mietzuschuss-Antrag auch eine Vermieterbescheinigung mit Angaben zur Miet-Zusammensetzung und der Wohnungsgröße eingereicht werden. Im Falle des Lastenzuschusses sind Finanzierungs-Unterlagen vorzulegen. Weiterhin sind Gehaltsabrechnungen des Arbeitgebers einzureichen oder Einkommensnachweise bei selbständiger Tätigkeit.

Bei Empfängern von Sozialleistungen verlangt die Wohngeldbehörde die Vorlage von Bescheiden der Bundesagentur für Arbeit oder anderer staatlicher Stellen. Einzelfall-abhängig sind Rentenbescheide, Schüler- und Studierenden-Nachweise, BAföG-Bescheide, Schwerbehindertenausweise und Unterhalts-Dokumente vorzulegen.

Ist Vermögen vorhanden oder erwirtschaften Antragsteller Kapitalerträge, müssen auch hierzu Angaben gemacht werden. Ein zu hohes Eltern-Einkommen kann bei Schülern und Studierenden zum Wegfall des Anspruchs führen.

Mehr Informationen zum Leistungsanspruch auf Wohngeld

Detailinformationen zur Definition von Mietzuschüssen

 

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